Mulet presenta una proposta per a lluitar contra la degradació urbana i problemes en la comunitat que generen aquest tipus de situacions.
Madrid, a 19 de gener de 2019. El portaveu de Compromís al Senat, Carles Mulet, ha presentat una moció en la Cambra Alta per a buscar una solució a aquest efecte de les anomenades herències jacents.
La proposta dels valencianistes insta al Govern a buscar una nova regulació en la qual es cotemple que existint un deute inherent al propi bé, generada per la seua pròpia naturalesa de bé immoble (IBI – Despeses de Comunitat), que aquest deute supose un determinat percentatge del seu valor cadastral, que passat un temps raonable des de la defunció (5 anys), s’han realitzat intents de notificació als hereus coneguts i publicada la notificació per compareixença en el butlletí Oficial de la Província. El bé se subhaste per a liquidar el deute, el capital sobrant es consigne en un compte de l’Estat durant 20 anys i si en aqueix termini de temps no es reclama passaria a l’Estat.
La proposta incideix que igualment, s’hauria d’assegurar que si l’herència jacent està al corrent de les seues obligacions tributàries i amb les comunitats de veïns, no se’ls aplicaria la llei. Se subhasta el bé com a protecció als seus propietaris, evitant que els deutes arriben a superar el valor d’aquest, no amb ànim expropiatori. El romanent, una vegada satisfetes els deutes, quedaria a la disposició dels hereus legals durant el termini legal establit. Se subhasta el bé perquè existeixen deutes, no perquè existeix un interés expropiatori.
Què és una herència jacent? : El Codi Civil no regula de manera específica aquesta figura. L’Art. 1934 ,Codi Civil, realitza una referència a aquesta, expressant que “La prescripció produeix els seus efectes jurídics a favor i en contra de l’herència abans d’haver sigut acceptada i durant el temps concedit per a fer inventari i per a deliberar.”
L’herència jacent manca de personalitat jurídica, però ostenta capacitat processal per a ser part en els procediments civils, d’acord amb el que es preveu en l’Art. 6 ,LEC apartat 4, pel qual es disposa que podran ser part en els processos davant els tribunals civils “les masses patrimonials o els patrimonis separats que manquen transitòriament de titular o el titular del qual haja sigut privat de les seues facultats de disposició i administració.”
En trobar-se jacent l’herència, el patrimoni constituït pels béns, drets i obligacions del difunt, es troba sense titular fins que no es produïsca l’acceptació d’aquesta, per la qual cosa l’administració de la massa hereditària fins que no es produïsca aqueix fet, haurà de ser realitzada pels “hereus jacents”, sense que els actes de conservació o administració provisional impliquen l’acceptació d’aquesta. Així es desprén d’alló que es preveu en el paràgraf 4t de l’Art. 999 ,Codi Civil: “Els actes de mera conservació o administració provisional no impliquen l’acceptació de l’herència, si amb ells no s’ha pres el títol o la qualitat d’hereu”.
En el camp pràctic, en el cas d’herències jacents que estan molt temps en estat “jacent” i els hereus del qual no atenen les seues obligacions, es generen les següents traves: que no assumeixen els seus deutes, per a actuar contra una herència jacent cal localitzar primer als possibles hereus i notificar-los fefaentment, no serveix mitjançant edictes en Butlletins Oficials. Ja siga en el cas de comunitats de veïns (despeses de Comunitat, presa de decisions, etc…) O en l’àmbit de l’administració local, impostos, actuacions urbanístiques, edificis en ruïnes, etc.
Això es deu en gran part a la creença popular de si una herència no es reclama en 20 anys, no cal pagar impostos, agreujant-se la situació si durant aquest temps mor algun altre hereu. Es crea llavors l’efecte “bola de neu” que si desgraciadament s’ajunta amb males relacions familiars o simplement pèrdua de la forma de contacte amb familiars llunyans, l’entorn urbà de fa 20 anys s’ha degradat i el bé immoble ja no és atractiu per als hereus, l’herència es queda jacent “ad eternum”…
Existeixen empreses que es dediquen a localitzar herències jacents a canvi d’una comissió, però només es dediquen on obtenen més beneficis en les grans fortunes. En els casos més usuals no estan interessades.
Hui dia en poblacions de grandària mitjana s’estan donant casos que no es volen assumir les herències de familiars, la qual cosa produeix l’abandó del bé immoble, l’ocupació per persones en risc d’exclusió social o per simples oportunistes. Creant-se casos com els de Tortosa (Tarragona) o Calahorra (La Rioja), on el centre urbà està despoblat perquè simplement els seus amos han mort, no s’han reclamat les herències jacents i els habitatges han sigut ocupades. O en el millor dels casos han sigut donades a l’administració, però que, sense el consentiment d’altres propietaris herència jacents, no es poden iniciar treballs de millora en les comunitats, seguint la comunitat en situació de paràlisi.
També s’està donant el cas de ciutats com València, en determinats barris (classe mitjana) comencen a presentar “forats” en les seues trames urbanes perquè els propietaris van morir, els hereus no van voler assumir les labors de mantindre edificis en mal estat, passant a ser derrocats per l’ajuntament, els solars no es poden vendre perquè mancada el consentiment de l’herència jacent (que no el dóna per a no assumir el cost de l’enderrocament).
En moltes comunitats de propietaris modestes aproximadament el 4% de les propietats són herències jacents que no paguen les quotes, això llastra els números de la comunitat i pot abocar-la a la seua fallida. S’han donat casos reals d’inquilins que porten 20 anys sense pagar lloguer (el propietari va morir) i ningú reclama l’habitatge i no paguen comunitat.
En molts municipis valencians d’interior, existeixen centenars de casos de propietats que no tenen propietari reconegut, amb deutes elevats i enfront dels quals l’administració no pot fer res. Aquests pobles estan plens de cases velles, normalment en mal estat (que acaben perjudicant la resta d’habitatges, ja que no es pot exigir a ningú actuar per a revertir l’estat de ruïna, insalubritat o riscos de seguretat) . Seran doncs habitatges que no troben comprador perquè no hi ha venedor, en alguns casos per egoisme dels hereus que creuen que s’estalviaran el pagament dels impostos, o simplement no es posen d’acord amb el repartiment o perquè simplement es va abandonar la propietat… i els qui acaba sent perjudicada és tota la ciutadania.
En els àmbits urbans existeixen barris sencers, on existeixen solars que corresponien en antigues cases que han sigut derrocades pels ajuntaments, que no forma de localitzar als propietaris, que no hi ha forma de posar-los a la venda, que no volen assumir els deutes de l’enderrocament, neteja de solars, etc… Situacions enquistades que si les corregirem degradar encara més l’entorn urbà.
Normalment es corresponen amb herències de pisos o cases sense molt d’interés econòmic, barris conflictius o problemàtics o zones molt despoblades. Cal fer un pas per a evitar es convertisquen en infrahabitatges, en ruïnes; cal dignificar-les i posar-les en el mercat, venda, subhasta, inversors, habitatge social…
Buscant una eixida a aquests habitatges, modificant l’actual legislació, s’aconseguiria aportar al mercat immobiliari un nombre important d’habitatges que actualment no estan en ell. En augmentar l’oferta immobiliària, s’aconseguiria baixar els preus del lloguer.
Evitaria que els hereus perden totes les seues propietats per degradació o acumulació de deutes contra la propietat, i es lluitaria contra la despoblació rural, ja que en xicotetes poblacions existeixen immobles en estat d’abandó que no tenen un propietari identificat i que no es poden vendre perquè no està localitzable o ha mort fa molt temps. Creant un crebant en les arques municipals. Al mateix temps, s’augmentaria la recaptació per impostos com IBI, Transmissions patrimonials, etc.
Compromís pide una solución para evitar los problemas que generan las herencias yacientes.
Mulet presenta una propuesta para luchar contra la degradación urbana y problemas en la comunidad que genera este tipo de situaciones.
Madrid, a 19 de enero de 2019. El portavoz de Compromís en el Senado, Carles Mulet, ha presentado una moción en la Cámara Alta para buscar una solución al efecto de las llamadas herencias yacentes.
La propuesta de los valencianistas insta al Gobierno a buscar una nueva regulación en la cual se cotemple que existiendo una deuda inherente al propio bien, generada por su propia naturaleza de bien inmueble (IBI – Gastos de Comunidad), que dicha deuda suponga un determinado porcentaje de su valor catastral, que pasado un tiempo razonable desde el fallecimiento (5 años), se han realizado intentos de notificación a los herederos conocidos y publicada la notificación por comparecencia en el boletín Oficial de la Provincia. El bien se subaste para liquidar la deuda, el capital sobrante se consigne en una cuenta del Estado durante 20 años y si en ese plazo de tiempo no se reclama pasaría a al Estado.
La propuesta incide en que igualmente, se debería asegurar que si la herencia yacente está al corriente de sus obligaciones tributarias y con las comunidades de vecinos, no se les aplicaría la ley. Se subasta el bien como protección a sus propietarios, evitando que las deudas lleguen a superar el valor del mismo, no con ánimo expropiatorio. El remanente, una vez satisfechas las deudas, quedaría a disposición de los herederos legales durante el plazo legal establecido. Se subasta el bien porque existen deudas, no porque exista un interés expropiatorio.
Qué es una herencia yaciente? : El Código Civil no regula de manera específica esta figura. El Art. 1934 ,Código Civil, realiza una referencia a la misma, expresando que “La prescripción produce sus efectos jurídicos a favor y en contra de la herencia antes de haber sido aceptada y durante el tiempo concedido para hacer inventario y para deliberar.”
La herencia yacente carece de personalidad jurídica, pero ostenta capacidad procesal para ser parte en los procedimientos civiles, de acuerdo con lo previsto en el Art. 6 ,LEC apartado 4, por el que se dispone que podrán ser parte en los procesos ante los tribunales civiles “las masas patrimoniales o los patrimonios separados que carezcan transitoriamente de titular o cuyo titular haya sido privado de sus facultades de disposición y administración.”
Al encontrarse yacente la herencia, el patrimonio constituido por los bienes, derechos y obligaciones del difunto, se encuentra sin titular hasta que no se produzca la aceptación de la misma, por lo que la administración de la masa hereditaria hasta que no se produzca ese hecho, deberá ser realizada por los “herederos yacentes”, sin que los actos de conservación o administración provisional impliquen la aceptación de la misma. Así se desprende de lo previsto en el párrafo 4º del Art. 999 ,Código Civil: “Los actos de mera conservación o administración provisional no implican la aceptación de la herencia, si con ellos no se ha tomado el título o la cualidad de heredero”.
En el campo práctico, en el caso de herencias yacentes que están mucho tiempo en estado “yacente” y cuyos herederos no atienden sus obligaciones, se generan las siguientes trabas: que no asumen sus deudas, para actuar contra una herencia yacente hay que localizar primero a los posibles herederos y notificarles fehacientemente, no sirve mediante edictos en Boletines Oficiales. Ya sea en el caso de comunidades de vecinos (gastos de Comunidad, toma de decisiones, etc…) O en el ámbito de la administración local, impuestos, actuaciones urbanísticas, edificios en ruinas, etc.
Esto se debe en gran parte a la creencia popular de si una herencia no se reclama en 20 años, no hay que pagar impuestos, agravándose la situación si durante este tiempo fallece algún otro heredero. Se crea entonces el efecto “bola de nieve” que si desgraciadamente se junta con malas relaciones familiares o simplemente pérdida de la forma de contacto con familiares lejanos, el entorno urbano de hace 20 años se ha degradado y el bien inmueble ya no es atractivo para los herederos, la herencia se queda yacente “ad eternum”…
Existen empresas que se dedican a localizar herencias yacentes a cambio de una comisión, pero sólo se dedican donde obtienen más beneficios en las grandes fortunas. En los casos más usuales no están interesadas.
Hoy en día en poblaciones de tamaño medio se están dando casos de que no se quieren asumir las herencias de familiares, lo que produce el abandono del bien inmueble, la ocupación por personas en riesgo de exclusión social o por simples advenedizos. Creándose casos como los de Tortosa (Tarragona) o Calahorra (La Rioja), donde el centro urbano está despoblado porque simplemente sus dueños han fallecido, no se han reclamado las herencias yacentes y las viviendas han sido ocupadas. O en el mejor de los casos han sido donadas a la administración, pero que, sin el consentimiento de otros propietarios herencia yacentes, no se pueden iniciar trabajos de mejora en las comunidades, siguiendo la comunidad en situación de parálisis.
También se está dando el caso de ciudades como València, en determinados barrios (clase media) empiezan a presentar “agujeros” en sus tramas urbanas porque los propietarios fallecieron, los herederos no quisieron asumir las labores de mantener edificios en mal estado, pasando a ser derribados por el ayuntamiento, los solares no se pueden vender porque falta el consentimiento de la herencia yacente (que no lo da para no asumir el costo del derribo).
En muchas comunidades de propietarios modestas aproximadamente el 4% de las propiedades son herencias yacentes que no pagan las cuotas, esto lastra los números de la comunidad y puede abocarla a su quiebra. Se han dado casos reales de inquilinos que llevan 20 años sin pagar alquiler (el propietario murió) y nadie reclama la vivienda y no pagan comunidad.
En muchos municipios valencianos de interior, existen centenares de casos de propiedades que no tienen propietario reconocido, con deudas elevadas y frente a los cuales la administración no puede hacer nada. Estos pueblos están llenos de casas viejas, normalmente en mal estado (que acaban perjudicando al resto de viviendas, ya que no se puede exigir a nadie actuar para revertir el estado de ruina, insalubridad o riesgos de seguridad) . Serán pues viviendas que no encuentran comprador porque no hay vendedor, en algunos casos por egoísmo de los herederos que creen que se van a ahorrar el pago de los impuestos, o simplemente no se ponen de acuerdo con el reparto o porque simplemente se abandonó la propiedad… y los quien acaba siendo perjudicada es toda la ciudadanía.
En los ámbitos urbanos existen barrios enteros, donde existen solares que correspondían en antiguas casas que han sido derribadas por los ayuntamientos, que no forma de localizar a los propietarios, que no hay forma de ponerlos a la venta, que no quieren asumir las deudas del derribo, limpieza de solares, etc… Situaciones enquistadas que si las corregiremos degradar todavía más el entorno urbano.
Normalmente se corresponden con herencias de pisos o casas sin mucho interés económico, barrios conflictivos o problemáticos o zonas muy despobladas. Hay que dar un paso para evitar se conviertan en infraviviendas, en ruinas; hay que dignificarlas y ponerlas en el mercado, venta, subasta, inversores, vivenda social…
Buscando una salida a estas viviendas, modificando la actual legislación, se conseguiría aportar al mercado inmobiliario un número importante de viviendas que actualmente no están en él. Al aumentar la oferta inmobiliaria, se conseguiría bajar los precios del alquiler.
Evitaría que los herederos pierdan todas sus propiedades por degradación o acumulación de deudas contra la propiedad, y Se lucharía contra la despoblación rural, ya que en pequeñas poblaciones existen inmuebles en estado de abandono que no tienen un propietario identificado y que no se pueden vender porque no está localizable o ha fallecido hace mucho tiempo. Creando un quebranto en las arcas municipales. Al mismo tiempo, se aumentaría la recaudación por impuestos como IBI, Transmisiones patrimoniales, etc.